Jak obliczyć koszty kredytu hipotecznego

Jak obliczyć koszty kredytu hipotecznego
07 lutego
22:24 2020

Na całkowity koszt kredytu hipotecznego składają się koszty wstępne, suma odsetek oraz koszty dodatkowych zabezpieczeń. Przedstawiamy składniki kosztów jakie należy uwzględnić przy obliczaniu kosztu kredytu hipotecznego.

Koszty wstępne kredytu hipotecznego

Pierwszą opłatą w tej grupie jest prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego. Niektóre banki zrezygnowały z jej pobierania, w innych instytucjach brak prowizji może mieć miejsce w okresie promocji.

Zwykle, kiedy bank udziela kredytu hipotecznego w kwocie powyżej 80 proc. wartości nieruchomości, dodatkowym kosztem będzie tzw. ubezpieczenie brakującego wkładu własnego. Składka takiego ubezpieczenia zwykle pobierana jest za określony okres, np. za 5 lat. Po tym czasie naliczana jest ponownie, o ile kredytobiorca nie spłacił kredytu hipotecznego do wymaganego poziomu.

Dodatkowo bank może wymagać cesji z różnego typu, często kosztownych ubezpieczeń, np. na wypadek utraty pracy, spadku wartości kredytowanej nieruchomości czy na wypadek śmierci. Klient poniesie też koszty wyceny nieruchomości, którą bank może, ale nie musi wykonać na własny koszt. Suma wymienionych elementów daje koszt wstępny przyznania kredytu. Część banków pozwala na ich skredytowanie. Jednak w większości przypadków trzeba wyłożyć własną gotówkę.

Koszty odsetkowe kredytu hipotecznego

Znając kwotę kredytu, okres kredytowania, oprocentowanie oraz wysokość spreadu w przypadku kredytów w walucie (spread to różnica między kursem kupna i sprzedaży waluty w banku), można policzyć koszt odsetkowy. Dla rzetelności porównania ofert warto założyć, że opłaty związane z przyznaniem kredytu hipotecznego są do niego doliczane (niezależnie od tego czy faktycznie tak się dzieje). Od tak uzyskanej kwoty kredytu hipotecznego należy przygotować harmonogram spłat, z którego będzie wynikać, ile odsetek zostanie naliczonych.

Koszty dodatkowych zabezpieczeń kredytu hipotecznego

Do sumy odsetek, wyliczonej zgodnie z powyższym algorytmem, należy dodać wszelkie inne opłaty, które może pobierać bank w trakcie spłaty kredytu hipotecznego. Chodzi tu przede wszystkim o ubezpieczenie przejściowe (pobierane do momentu uzyskania wpisu hipoteki w księdze wieczystej). Stawki w tym przypadku są na rynku bardzo podobne, czas ich opłacania zależy z kolei od tempa prac sądu wieczystoksięgowego, w którym zostanie złożony wniosek o wpisanie hipoteki.

Dodatkowy koszt może również stanowić obsługa wymaganej przez kredytodawcę polisy na życie. Bank może żądać takiego zabezpieczenia, niezależnie od tego czy kredytobiorca go faktycznie potrzebuje.

Całkowity koszt kredytu hipotecznego

Żeby precyzyjnie obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego, należy do kosztów przyznania kredytu dodać odsetki związane z jego obsługą (z uwzględnieniem spreadu w przypadku kredytu walutowego – spread musi zostać skalkulowany na podstawie raty kredytowej zawierającej kapitał i odsetki) oraz koszt dodatkowych zabezpieczeń wymaganych przez bank. Następnie należy zestawić kilka najatrakcyjniejszych ofert. Przy każdej z nich warto zwrócić uwagę na koszty, które mogą pojawić się w przyszłości, a więc na to, czy bank pobiera i w jakiej wysokości prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego i jego przewalutowanie. Przy ofertach podobnych cenowo te elementy mogą zaważyć na wyborze konkretnego banku.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

To najważniejszy czynnik wpływający na koszt kredytu hipotecznego. Oprocentowanie ustalane jest w oparciu o dwa parametry.

Stawka WIBOR

Pierwszym jest stawka WIBOR (dla kredytów hipotecznych złotowych), LIBOR i EURIBOR (dla kredytów hipotecznych walutowych). Stawki te są zmienne. Wyrażają poziom oprocentowania pożyczek na rynku międzybankowym – jest to oprocentowanie po jakim banki pożyczają sobie pieniądze.
Na wysokość stawek wpływ ma wiele czynników makroekonomicznych, m.in. inflacja.

Zmienność stawki powoduje natomiast, że w trakcie spłaty kredytu hipotecznego raty mogą wzrastać lub maleć.
W przypadku kredytów hipotecznych podstawą do wyliczenia oprocentowania jest z reguły trzymiesięczna stawka WIBOR lub LIBOR.

Marża banku

Drugim parametrem jest marża, a więc zarobek banku. Ponieważ wysokość stawki WIBOR lub LIBOR jest taka sama dla wszystkich banków, instytucje finansowe mogą konkurować ze sobą właśnie marżą. Ustalana jest ona w drodze negocjacji klienta z bankiem. Warto wiedzieć, że w trakcie spłaty kredytu hipotecznego trudno jest negocjować zmniejszenie wysokości marży.

Na niższe marże liczyć mogą przede wszystkim klienci, którzy posiadają znaczny udział własny w finansowaniu zakupu nieruchomości, lepiej sytuowani, dzięki czemu mają większą zdolność kredytową.
Średnia marża (na dzień 30 stycznia 2008 r.) dla kredytów hipotecznych w złotych wynosi około 1 pkt. proc., a dla kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich około 1,4 proc.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to suma trzymiesięcznej stawki WIBOR lub LIBOR i marży banku. Oprocentowanie podawane jest w skali roku i naliczane od bieżącego salda zadłużenia.

Prowizje

Prowizja banku jest kosztem jednorazowym ponoszonym przez kredytobiorcę w momencie uruchamiania kredytu hipotecznego. Płacona jest od kwoty udzielonego kredytu hipotecznego. Zazwyczaj jej wysokość wynosi średnio 1 proc. dla kredytów hipotecznych w złotych, nieco wyższa obowiązuje dla kredytów hipotecznych zaciąganych w walucie obcej.
Stawkę prowizji można negocjować. To bardzo istotne, bo nawet niewielkie jej obniżenie przy wysokiej kwocie kredytu  hipotecznego może przynieść wymierne oszczędności. Prowizja 1 proc. przy kredycie hipotecznym w kwocie 300 tys. zł oznacza wydatek 3 tys. zł.

Coraz częściej banki kuszą kredytami bez prowizji (zazwyczaj w promocji) – zarówno w przypadku standardowych kredytów mieszkaniowych, jak i kredytów refinansowych i konsolidacyjnych. Do takich ofert warto jednak podchodzić bardzo ostrożnie – prowizja tylko w niewielkim stopniu wpływa na całkowity koszt kredytu hipotecznego. W pierwszej kolejności należy szukać oferty, przy której zapłacimy jak najmniej odsetek, czyli z jak najniższym oprocentowaniem.

Wiele banków stara się docenić swoich stałych klientów i na wejściu proponuje im niższą stawkę prowizji. Banki kuszą też możliwością obniżenia prowizji bądź rezygnacji z tej opłaty w zamian za wykupienie dodatkowego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (np. od utraty pracy czy następstw nieszczęśliwych wypadków). Taką propozycję warto jednak dokładnie skalkulować – prowizję zapłacimy jednorazowo, a ubezpieczenie opłacać będziemy przez cały okres spłaty.

Prowizję można zapłacić na kilka sposobów. Można wpłacić ją do banku w postaci gotówki, ale konieczne jest w takiej sytuacji posiadanie oszczędności. Banki mogą również pobrać prowizję z kwoty kredytu hipotecznego, czyli ostateczna kwota kredytu hipotecznego będzie o nią pomniejszona. Kilka banków proponuje też zaciągnięcie kredytu hipotecznego na więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości. Wówczas dodatkowe pieniądze można przeznaczyć na sfinansowanie tzw. kosztów około kredytowych, w tym również prowizji.

Spread Walutowy

Spread walutowy jest różnicą pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży danej pary walut, np. franków szwajcarskich i złotych w kwotowaniu w banku lub kantorze wymiany walut. Kurs kupna to cena po jakiej daną walutę bank może kupić od klienta, kurs sprzedaży określa natomiast, za ile daną walutę możemy od banku kupić. Oczywistym jest, że kurs sprzedaży zawsze jest wyższy od kursu kupna, bo różnica stanowi zarobek banku.

W przypadku kredytów hipotecznych jest to o tyle ważne, że kredyt w walucie obcej wypłacany jest  po kursie kupna (niższym), a spłacany po kursie sprzedaży (wyższym). Spread walutowy powoduje, że w tym samym dniu mamy do spłaty więcej kredytu – zwykle 4-5 proc. od całej kwoty kredytu hipotecznego.

Przyjmijmy, że zaciągamy kredyt hipoteczny w kwocie 200 tys. zł, denominowany we frankach szwajcarskich. Kurs kupna franków wynosi 2,35 zł, a kurs sprzedaży 2,43 zł. Kredyt przeliczany jest na szwajcarską walutę po kursie 2,35 zł, czyli zadłużamy się na 85 106 franków. Do spłaty pozostaje w tym samym dniu 206 807 tys. zł (wartość kredytu hipotecznego we frankach pomnożona przez kurs sprzedaży). Koszt spreadu to w tym przypadku 6 807 zł, czyli 3,3 proc. kwoty kredytu hipotecznego. W rzeczywistości jest on wyższy.

Niejasności prawne

Obecnie, średni spread na rynku wynosi dla kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich 4,62 proc, dla euro 4,02 proc., a dla kredytów dolarowych 4,21 proc. (luty 2008 r.). Ustawa Prawo Bankowe (art. 110) mówi, że bank może pobierać prowizje z tytułu wykonywanych czynności bankowych oraz opłaty za wykonywanie innych czynności. Dla klienta bardzo ważna jest ich klarowność. W praktyce banki jasno określają wysokość pobieranych prowizji lub opłat za określone czynności bankowe.

W przypadku kredytów walutowych bywa inaczej. Tabela opłat i prowizji jest zwykle przejrzysta i znana kredytobiorcy jeszcze przed podpisaniem właściwej umowy. Istnieje jednak parametr tzw. spreadu, który – jak się okazuje – może mieć istotny wpływ na ostateczny koszt obsługi zobowiązania wyrażonego w walucie obcej. Często bez wiedzy klienta.

Rozważmy przykład kredytu hipotecznego w wysokości 200 tys. zł (we frankach szwajcarskich), na okres 30 lat, przy oprocentowaniu 4 proc. i w wariancie rat malejących. Każdy bank w pierwszej kolejności, z użyciem wewnętrznego kursu kupna, ustali zadłużenie kredytu hipotecznego w walucie obcej. Następnie przygotuje harmonogram obsługi kredytu hipotecznego. Spłata będzie natomiast dokonywana po wewnętrznym kursie sprzedaży, w tym przypadku franka szwajcarskiego. Okazuje się,  że przy różnicy pomiędzy kursem kupna i sprzedaży na poziomie 3 punktów procentowych (jedna z niższych stawek na rynku) klient odda do banku o 9,6 tys. zł więcej, niż zakładał. Z kolei przy różnicy między tymi wartościami na poziomie 5 punktów procentowych (stawka nieco wyższa od rynkowej średniej) będzie to już o 16 tys. zł więcej.  Spread wyższy o 2 punkty procentowe oznacza w tej sytuacji dla klienta ubytek w portfelu dodatkowych 6,4 tys. zł, co stanowi 3,2 proc. kwoty kredytu.

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego

Wielu kredytobiorców, mimo że zaciąga kredyty hipoteczne na kilkadziesiąt lat, planuje spłacić kredyt przed terminem. Trzeba pamiętać, że dla banków oznacza to utratę części zysku. Dlatego instytucje finansowe zabezpieczają się przed ucieczką klientów wprowadzając opłatę za wcześniejszą spłatę.

W ostatnim czasie silna konkurencja na rynku kredytów hipotecznych wymusiła jednak uelastycznienie ofert w tym zakresie. W niektórych bankach, np. w mBanku, MultiBanku, Banku Zachodnim WBK czy w innych instytucjach w okresie promocji (np. w ING Banku Śląskim), prowizja nie obowiązuje. Inne banki pobierają od 1 do 2 proc. prowizji od kwoty spłacanej przed terminem bądź od pierwotnej kwoty kredytu hipotecznego, najczęściej jednak tylko w pierwszych trzech bądź pięciu latach spłaty kredytu hipotecznego. W innych przypadkach spłata kredytu hipotecznego jest bezpłatna.

Przykładowo w Fortis Banku zapłacimy 1,5 proc. prowizji od wysokości pierwotnie udzielonego kredytu hipotecznego w sytuacji, gdy łączna kwota nadpłat w okresie pierwszych 3 latach od momentu uruchomienia kredytu przekroczy 15 proc. wartości kwoty kredytu.

W BOŚ Banku i Kredyt Banku 1-procentowa prowizja obowiązuje w ciągu pierwszych 5 latach spłaty. W GE Money Banku i Millennium zapłacimy 2 proc. W pierwszym przypadku prowizja zostanie pobrana tylko w ciągu 5 lat od dnia uruchomienia kredytu hipotecznego i jeżeli suma nadpłat przekroczy 50 proc. pierwotnego salda zadłużenia. W Millennium prowizja pobierana jest w przypadku jednorazowej spłaty kredytu hipotecznego w kwocie przekraczającej 30 proc. aktualnego zadłużenia w ciągu 3 pierwszych lat kredytowania. W innych przypadkach nie ma opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.

    Nordea Bank też pobierze 2 proc. prowizji, jeżeli w ciągu pierwszych 3 lat od uruchomienia kredytu kredytobiorca spłaci całość kredytu lub nadpłaci kredyt w kwocie przekraczającej 30 proc. udzielonej kwoty kredytu hipotecznego.